FORPROSJEKT

I denne fasen legger vi hovedpremissene for prosjektet. Vi legger rammene rundt vårt oppdrag og deres drømmer.

I forprosjektet møter vi dere med helt blanke ark, men med masse erfaring og gode råd i bagasjen. VI møter dere der dere er i dag, og ønsker å bli med på reisen videre. Det er utrolig viktig at dere i denne fasen involverer oss på den måten det er naturlig for dere.

Fasen avsluttes med et møte hvor dere som byggherre får overlevert en konseptskisse og en beskrivelse av mulighetene. Det er viktig for oss at dere tar med dere denne hjem og bruker tid på å fordøye og tenke gjennom om vi har fanget det som er viktig for dere.

 

I denne fasen er det viktig at dere tar stiling til:

  • Behov, hva er det dere virkelig trenger. Hva hadde vært fint å ha.
  • Hvor mye/stort vil dere bygge
  • Hva er økonomien i prosjektet? Det er en direkte sammenheng mellom m2 og kostnad…
  • Er det noen kvaliteter ved tomt/eksisterende bolig osv det er viktig for dere at vi fokuserer på?
  • Hva tenker dere om ulike miljøtiltak ifm prosjektet?

HVA GJØR VI?

Forutsetninger/rammebetingelser

  • sette seg inn i byggherrens byggeprogram
  • gjennomgå byggherre/brukerkrav med oppdragsgiver

 

Prosjektutvikling

  • registrere relevante myndighetskrav og angi hvordan disse kan løses
  • utarbeide plankonsept og idéskisser og drøfte med oppdragsgiver
  • forestå plassering av prosjektet på tomt og ift. omgivelser
  • utrede alternative løsninger på en prinsipiell og oversiktlig måte

SKISSEPROSJEKT

I denne fasen utvikler vi husets plassering på tomten, romorganisering og volum, og dere får presentert et forslag til planløsning og uttrykket på huset.

 

Før oppstart av fasen forutsettes det at byggherre har tenkt nøye igjennom forslaget i forprosjektet og kommer med tydelige tilbakemeldinger på dette.

 

Med utgangspunkt i forprosjektet og deres tilbakemeldinger på dette utarbeider vi tegninger som viser et forslag til planløsning og fasadeuttykk. Konstruksjon og materialer vil diskuteres og er med å legge premissene for formgivingen.

 

Skisseprosjektet vil ofte være ganske tett opptil det ferdige prosjektet, og det er derfor viktig at dere tenker nøye gjennom forslagene vi kommer med. Ved å bruke god tid i denne fasen kan vi unngå mange revisjoner. Det er lagt opp til en revisjon av skisseprosjektet i den neste fasen.

 

Fasen avsluttes med et møte hvor enkle tegninger som viser forslaget blir presentert.

 

I denne fasen skal dere ta stilling til:

  • Svarer forprosjektet på våre ønsker?
  • Hvilke rom/funksjoner har vi behov for?
  • Hva slags uttrykk/stil/materialer ønsker vi?

 

Formålet med fasen er å velge et fysisk og funksjonelt konsept. Skisseprosjektet baseres på visjonene som ble utviklet i forprosjektet i form av program eller alternative konsepter. I denne fasen skal man tenke innovativt, vurdere ny teknologi, nye løsninger og en ny tilnærming til oppgaven med å arbeide mot målsetningene som ble fastlagt i initialfasen. Utformingsalternativer prøves ut og avveies både ift. forventninger og fastsatte krav. Det er i denne fasen det estetiske og arkitektonisk kvalitative grunnlag utvikles. I denne fasen formuleres byggherrens krav i et fysisk romprogram, det utarbeides et hovedgrep og her legges grunnlaget for arkitektur og design. Videre inngår ytelser for fremstilling og visualisering av det endelige skisse/forprosjektet, inkludert beskrivelse og oppgave over prosjektomfang samt kostnadsoverslag basert på erfaringstall for kostnad pr. m2.

 

Med mindre annet er avtalt skal oppdragsgiver gi arkitekten relevant dokumentasjon for eiendommen og eventuell eksisterende bebyggelse og de forutsetninger som oppdragsgiver har lagt til grunn for oppdraget før oppdraget påbegynnes.

 

I denne fasen kan det være aktuelt å avholde en forhåndskonferanse. Forhåndskonferansen skal avklare temaer som aktuelle lover og forskrifter, dokumentasjonskrav, krav til plassering saksbehandlingsrutiner, krav til ansvarlig foretak uavhengig kontroll, tilsyn m.m. Forhåndskonferansen bør avholdes senest ved utgangen av skisseprosjekt.

HVA GJØR VI?

Forutsetninger/rammebetingelser

  • gjennomgå rom, funksjons og byggeprogrammet
  • foreta befaring og nødvendig registrering av eksisterende forhold
  • vurdere behov for oppmåling av tomt (og evt. bygninger) der form og størrelse på tomta er kritisk
  • vurdere behov for engasjement av andre rådgivere
  • skaffe digitalt kartgrunnlag med nødvendig måleriktighet/nøyaktighetsgrad

 

Prosjektutvikling

  • foreslå arkitektonisk utforming og oppdeling av bygningsmessige volumer
  • utvikle løsninger for utvendig arealdisponering, adkomst og trafikkforhold
  • klarlegge ytre og indre miljøfaktorer og tiltakets mulige konsekvenser
  • etablere hovedtrekk i teknisk struktur og sentraler
  • vurdere antatte etasjehøyder og konstruksjonsmoduler og fastsette posisjon for grunnplan, fasader og takflater
  • vurdere prosjektets areal, volum og kostnader på et enkelt, men realistisk nivå
  • utarbeide nødvendig presentasjonsmateriale for å dokumentere arbeid utført i skisseprosjektfasen
  • avklare relevante myndighetskrav ift. ytre og indre rammer og mulige konsekvenser
  • • ivareta krav til arkitektonisk utforming og visuell og funksjonell kvalitet
  • • organisere egen prosjektering med nødvendig faglig kompetanse for oppgaven
  • • formidle relevant prosjektinformasjon til interne og eksterne medarbeidere og følge opp arbeidsoppgaver
  • • kvalitetssikre egne tegninger og dokumenter ift. myndighetskrav (se MAKS 10)
  • • utarbeide nødvendig grunnlag for å gjennomføre forhåndskonferanse
  • • bidra til utarbeidelse av tiltaksplan

HVA LEVERER VI?

Tegninger:

  • relevante tegninger i hensiktsmessig format og målestokk
  • situasjonsplan og utomhusplan 1:500
  • etasjeplaner 1:100 med inntegnede hovedelementer og funksjoner
  • fasader og snitt 1:100
  • perspektiv/3Dvisualisering/volummodeller etter avtale. visualisering i form av perspektiver eller lignende

 

Beskrivelse av følgende temaer:

  • arkitektonisk utforming
  • materialbruk på overordnet nivå
  • konstruksjonsprinsipp og hovedtrekk i teknisk struktur utomhusplan
  • lyd/akustikk ift. ytre omgivelser
  • brannkonsept
  • prinsipper for miljø og energiløsninger
  • universell utforming (hovedprinsipper)
  • arealer
  • kapasiteter
  • kostnader (NS 3453)
  • fremdriftsplan for videre prosjektering og bygging

RAMMESØKNAD

I denne fasen tar vi skisseprosjektet videre til et nivå hvor vi kan søke myndighetene om tillatelse til å bygge.

 

Det vanligste er at søknaden er en rammesøknad, dvs. at prosjektets ytre rammer fastsettes. Det vil si hvordan det ser ut fra utsiden. Selv om det fortsatt er muligheter til å gjøre om på ting på innsiden er det tids- og kostnadsbesparende dersom det meste har falt på plass.

 

Før søknaden kan sendes inn til kommunen, varsles naboene med fasadetegninger og snitt, og de har mulighet til å komme med kommentarer til prosjektet. Kanskje har dere snakket med naboene og vet at det er noe de er spesielt opptatt av. Hvis dette er ting dere ønsker å imøtekomme eller diskutere med oss er det viktig å komme med dette slik at vi kan ta hensyn til det.

 

DRIV arkitekter er vanligvis ansvarlig søker, dette innebærer at vi er prosjektets bindeledd til myndighetene. Vi har ansvar for at søknaden inneholder nødvendige opplysninger for at kommunen skal kunne ta stilling til om tiltaket er i samsvar med bestemmelser og tillatelser gitt i eller i medhold av denne lov. Se eget ark om ansvarlig søker.

 

I denne fasen er det viktig at dere tar stilling til:

  • Er skisseprosjektet et godt utgangspunkt for et endelig forslag?
  • Hvor skal vi har det store bildet/skjenken fra bestemor/designerstolen?
  • Innehar huset fleksibiliteten vi behøver? Er det noen funksjoner vi kan slå sammen?
  • Har vi økonomi til å bygge dette huset?

HVA GJØR VI?

Prosjektutvikling

  • gjennomgå skisseprosjekt med oppdragsgiver (og evt. bruker) og foreta eventuelle justeringer
  • gjennomgå og innarbeide eventuelle endringer i rom, funksjons og byggeprogrammet
  • videreutvikle forslag til hoveddisposisjon og arealbruk, logistikk og funksjoner
  • utarbeide planløsninger i henhold til romprogram, fast inventar skal være inntegnet
  • bearbeide fasader skal være bearbeidet på prinsippnivå og vises som utsnitt i oppriss og snitt
  • vise himlinger i omfang og høyde. Faste elementer skal være registrert og inntegnet
  • videreutvikle løsninger for utvendig arealdisponering, adkomst og trafikkforhold
  • utarbeide alternative løsningsforslag på viktige områder og drøfte med oppdragsgiver
  • presentere evt. alternative forslag til løsninger som skal legges til grunn for detaljprosjekt for avklaring
  • bearbeide teknisk struktur i form av tekniske rom og føringsveier, horisontalt og vertikalt
  • løse vertikale og horisontale kommunikasjonslinjer ift. funksjon, brann og andre sikkerhetskrav
  • utarbeide materialforslag, evt. med alternativer
  • bidra til å klarlegge ytre og indre miljøfaktorer og tiltakets mulige konsekvenser
  • bidra til at strategi for løsninger knyttet til klimakontroll, energikrav, dagslyskontroll, universell utforming,
  • brannceller og prinsipper for kontroll med lys og akustikk blir dokumentert iht. TEK 10
  • utvikle forprosjekt med avtalt dokumentasjon for oppdragsgiver og forskriftsmessig dokumentasjon for rammesøknad
  • sørge for at det blir dokumentert at relevante myndighetskrav er oppfylt i de prosjekterte løsningene

HVA LEVERER VI?

Hovedtegninger

  • situasjonsplan typisk 1:500 eller 1:1000.
  • etasjeplaner 1:100 med inntegnet romprogram. Takplan 1:100
  • snitt 1:100
  • fasader 1:100 med angitte kote og gesimshøyder
  • himlingsplaner 1:100 med angivelse av omfang og kotehøyde for ulike himlingstyper
  • rivingstegninger (ved ombygging og rehabilitering)

 

Eventuell annen dokumentasjon

  • forenklet rombehandlingsskjema (hovedprinsipper)
  • funksjonskrav/ytelsesbeskrivelse eller spesifisert beskrivelse og mengdefortegnelse iht. NS 3420
  • visualisering av eksteriør og interiør i form av perspektiv e.l.

 

Beskrivelse som tar opp følgende temaer:

  • arkitektonisk utforming
  • hovedmaterialbruk
  • konstruksjonsprinsipp og hovedtrekk i teknisk struktur utomhusplan
  • lyd/akustikk
  • brannstrategi og branntekniske løsninger
  • forslag til miljø og energiløsninger
  • arealer
  • forslag til fremdriftsplan for videre prosjektering og bygging

TILBUDSUNDERLAG

I denne fasen skal vi sammen finne entreprenøren som kan bygge huset vi har tegnet, og komme frem til en pris på huset.

 

Med utgangspunkt i tegningene som ble levert med rammesøknaden, lager vi tegninger som fremstiller konstruksjon og materialer, sammen med en tekst-beskrivelse av hva som trengs for å bygge huset. Deretter samler vi sammen en del håndverkere som vi tror kunne passe til å bygge huset. Her er det viktig at dere også bruker deres nettverk for å komme frem til aktuelle navn. Kanskje kjenner dere noen som har bygget og som er veldig fornøyde med håndverkerne sine?

 

Vi vil sende ut tegninger og beskrivelse og på bakgrunn av dette kommer de med et tilbud. Det vil ofte være noen runder hvor man går igjennom tilbudet med to-tre aktuelle firmaer og finner ut hva man evt. kan gjøre annerledes for å spare penger, eller å finne frem til løsninger på konstruksjon som de er mer komfortable med å bygge.

 

Vanligvis ligger byggekostnader på mellom kr. 25 og 30 000 m2 avhengig av materialbruk og standard.

 

Antagelig har dere gjennom hele prosessen tenkt på materialer og stil dere ønsker dere. I denne fasen er det fint å lande flest mulig av disse valgene. Jo mer man klarer å spesifisere i denne fasen, jo riktigere blir prisen fra entreprenørene.

 

Her er det også viktig å ta stilling til entrepriseløsning. Det vanligste er en totalentreprise hvor man inngår en kontrakt med en tømrermester eller murmester som igjen har underleverandører som elektriker, rørlegger, graver og så videre. For å gjøre jobben med denne administrasjonen tar de et påslag på prisen til underleverandørene. Alternativ kan man selv ta byggeledelsen og administrere underleverandørene, eller ansette en ekstern byggeleder. Vår erfaring er at en totalentreprise er mest hensiktsmessig fordi hovedentreprenøren på byggeplassen er den som har best oversikt og dermed kan administrere best når de ulike underleverandørene skal komme inn. Man unngår dermed unødvendig venting eller forsinkelser.

 

Fasen avsluttes med at dere inngår en kontrakt med et firma.

 

I denne fasen er det viktig at dere tar stilling til:

  • Kjenner vi noen håndverkere vi kunne tenke dere å bruke?
  • Hvordan vil vi at prosjektet skal administreres?
  • Hvilke materialer vil vi ha på vegger, gulv og tak.
  • Skal vi gjøre noe selv? Montere kjøkken? Garderobeskap?

HVA GJØR VI?

Forutsetninger/rammebetingelser

  • gjennomgå rom, funksjons og byggeprogrammet
  • avklare omfang av, og utarbeide, bygningsmessig beskrivelse

 

Prosjektutvikling

HVA LEVERER VI?

Tegninger:

  • relevante tegninger i hensiktsmessig format og målestokk til prising
  • Dør- og vindusskjema

 

Beskrivelse av følgende temaer:

  • romskjema
  • beskrivelse av arbeidet som skal gjøres og sender dette ut til entreprenører for prising

DETALJPROSJEKT

I denne fasen tegner vi detaljerte løsninger for hvordan huset skal bygges i samarbeid med valgt entreprenør og eventuelle rådgivere.

 

Arkitektens rolle i detaljprosjekteringen og oppfølgingen er først og fremst å sørge for at intensjonene i prosjekteringen bevares under byggingen, med andre ord at bygget blir slik det er planlagt, og slik man har drømt at det skal bli.

 

Når dere nå har inngått en avtale med en entreprenør og underleverandører er det viktig at alle møtes for å diskutere hvordan vi skal gå videre. I samarbeid med valgte entreprenører utarbeides detaljtegninger. Det er viktig å få klarhet i hva entreprenøren trenger av tegninger for å kunne bygge huset.

 

Det er også viktig å finne frem til hvilke detaljer på huset det er viktig at blir akkurat sånn vi har tenkt oss og dermed bør tegnes ut. Det vil gjøres statiske beregninger av en ingeniør der det en nødvendig. Fasen resulterer i et sett med arbeidstegninger som håndverkerne skal kunne bygge huset etter.

 

Fasen inkluderer vanligvis søknad om igangsettingstillatelse (IG) inkludert søknad om ansvarsrett for valgte entreprenører.

 

Detaljprosjekteringsfasen begynner ofte allerede ved gitt rammetillatelse og går parallelt med søknad om igangsettingstillatelse og oppfølging på byggeplass. Når man har mottatt igangsettingstillatelsen fra kommunen, begynner man med andre ord ofte byggingen selv om ikke alle detaljer er ferdigprosjektert enda.

 

I denne fasen er det viktig at dere tar stilling til:

  • Hvilke detaljer i bygget er det helt essensielt at blir akkurat som de er tenkt?
  • Valg av materialer

HVA GJØR VI?

  • delta i avklaring/valg av gjennomføringsmodell
  • avklare prosjekteringsmaterialets omfang tilpasset entrepriseform
  • utarbeide leveranseplan for egne prosjektdokumenter
  • samarbeide med øvrige rådgivere i utvikling av prosjektets tekniske løsninger
  • videreutvikle den arkitektoniske utforming og utarbeide nødvendige detalj- og skjemategninger
  • utarbeide oversikt over materialvalg og farger for overflater og bygningsdeler
  • registrere og innarbeide oppdragsgivers beslutninger, herunder evt. endringer, og fortløpende avklare økonomiske og fremdriftsmessige konsekvenser
  • varsle oppdragsgiver om endringer i forutsatt framdrift, enten disse er forårsaket av en selv eller andre
  • definere objekter for tverrfaglig prosjektering
  • fortløpende sørge for oppdragsgivers nødvendige godkjenning av prosjektmateriale
  • avklare omfang og følge opp grensesnittansvar mot de øvrige prosjekterende (prosjektere inn til grensesnitt)
  • avklare nødvendig avgrensning av eget ansvar som PRO og melde fra til SØK om eventuelle endringer.
  • identifisere og dokumentere gjeldende krav i plan- og bygningslovgivningen for detaljprosjekteringen
  • dokumentere at konseptforutsetninger i forprosjekt og rammetillatelse (brann, lyd, miljø- og energikrav, universell utforming m.m.) blir ivaretatt i detaljprosjekteringen
  • styre eventuelle underrådgivere der enkelte prosjekteringsoppgaver er satt bort (f.eks. brann, lyd).
  • fortløpende vurdere om endringer er søknadspliktige og sikre at myndighetskrav blir ivaretatt
  • kvalitetssikre egne tegninger og evt. andre dokumenter ift. myndighetskrav før utsending av arbeidstegninger plan- og bygningsloven med forskrifter, og foreta nødvendige tiltak
  • utarbeide dokumentasjon for gjennomføring av intern og uavhengig kontroll
  • ved avvik: Registrere avvik fra rammetillatelsen
  • sende samsvarserklæring for gjennomført prosjektering til SØK
  • melde fra til Ansvarlig søker om endringer som kan medføre søknadsplikt og endringer i ansvarsforhold

HVA LEVERER VI?

Hovedtegninger

  • situasjonsplan typisk 1:500 eller 1:1000
  • etasjeplaner. Målsatte hovedtegninger i egnet målestokk, (1:50 eller 1:100) med kodete elementer som veggtyper o.l.
  • takplan 1:50 eller 1:100
  • snitt 1:50 eller 1:100
  • fasader 1:50 eller 1:100
  • himlingsplaner 1:50 eller 1:100
  • rivingstegninger (rehabilitering)

 

Supplerende tegninger

  • bygningsmessige detaljer 1:10, 1:5 eller 1:1
  • skjema dører/vinduer o.l. med koder
  • skjema trapper, balkonger og lignende
  • skjema fast innredning
  • skjema gulvbelegg
  • skjema spesielle rom
  • annet (spesifiseres)

 

Skjema, lister

  • rombehandlingsskjema
  • utstyrsliste veggfaste komponenter
  • annet (spesifiseres)

OPPFØLGING

I denne fasen følger vi opp byggeplassen med møter, befaringer og tett dialog med dere og entreprenøren fram til huset står ferdig.

 

Vanligvis er det entreprenøren som administrerer byggeplassen. Vi har tro på at det aller beste resultatet kommer om det er tett samarbeid mellom dere, entreprenøren og oss gjennom hele byggeperioden. Det er avgjørelser som skal tas daglig, og ved å ha en åpen tone vil man kunne unngå å måtte gjøre ting om igjen, eller at ting ikke ble som man hadde tenkt. Vi hjelper dere med å finne løsninger på utfordringer som oppstår underveis på byggeplass.

 

Det er svært viktig at alle eventuelle endringer meldes fra til ansvarlig prosjekterende da de kan ha konsekvenser for tomteutnyttelse, avstander og andre lover og regler.

 

I denne fasen er det viktig at dere tar stilling til:

  • Hvor mye skal arkitekten følge opp entreprenøren?
  • Skal vi ha faste byggemøter på byggeplassen?

 

Når huset er ferdig, og drømmen forhåpentligvis oppfylt, søker vi om tillatelse for dere til å flytte inn (ferdigattest).

HVA GJØR VI?

  • fortløpende vurdere om endringer er søknadspliktige og sikre at myndighetskrav blir ivaretatt
  • ajourføre og supplere foreliggende anbudsgrunnlag (tegninger, skjemaer, lister, beskrivelse og andre dokumenter) iht. produktvalg og konstruksjonsprinsipper som legges til grunn for gjennomføringen
  • ajourføre og supplere tegninger, skjemaer, lister, beskrivelse og andre dokumenter iht. endringer/justeringer som blir foretatt i løpet av utførelsesfasen
  • utarbeide forslag til farge/materialvalg for byggherre
  • angi fargeforslag til produsenter/leverandører/håndverkere
  • vurdere/justere oppsatte fargeprøver
  • ajuorføre eget prosjektmateriale, tegninger, beskrivelser, koding av elementer etc. (om det ikke er gjort fortløpende) til “som bygget”nivå
  • bidra til utarbeiding av FDVplan og dokumentasjon for byggverket
  • ajourføre arbeidstegninger og supplere med ekstra arbeidstegninger ved behov og sende oppdaterte kopier til Ansvarlig utførende
  • vurdere om evt. endringer har konsekvenser ift. myndighetskrav og tidligere valgte løsninger
  • melde fra til Ansvarlig søker om endringer som kan medføre søknadsplikt og endringer i ansvarsforhold
  • registrere avvik fra rammetillatelsen med eventuelle vilkår, generelle krav i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, og foreta nødvendige tiltak. Informere Ansvarlig søker dersom endringene krever søknad om endring, evt. dispensasjon (fravik)
  • sende samsvarserklæring for egen utført prosjektering til SØK
  • bidra til å lukke evt. avvik
  • bistå ved utarbeidelse/redigering av vedlikeholdsdokumentasjon
  • avgi samsvarserklæring for egne arbeider
  • sende relevant “som bygget” dokumentasjon
  • sende erklæring om utarbeidet og overlevert FDVdokumentasjon
  • bistå ved evt. søknad om midlertidig brukstillatelse
  • bistå ved utarbeiding av søknad om ferdigattest
  • bistå ved evt. tilsyn
  • bistå ved evt. gjenåpning av byggesaken
  • samle, dokumentere og oppbevare byggesakens dokumenter

 

Oppgaver som utføres etter avtale med oppdragsgiver

  • delta i byggemøter
  • delta på befaringer og inspeksjoner på byggeplass
  • bidra til faglige avklaringer
  • foreta kontroll på tillegg og fradrag i utførelseskontrakter
  • delta i ferdigbefaringer
  • skrive referat fra ferdigbefaringene
  • bistå ved endelig mengdejustering og avregninger
  • bistå ved driftssetting av arbeider arkitekten har hatt prosjekteringsansvar for
  • foreta endelig mengdekontroll
  • utarbeide grunnlag for prisforespørsel endringsarbeider
  • innhente pristilbud og vurdere/innstille endringsarbeider

HVA LEVERER VI?

  • Detaljtegninger
  • Reviderte tegninger
  • «Som bygget» tegninger

Hva er din boligdrøm? Kontakt oss for et uforpliktende møte

Kontakt oss